认识核心提示

　　准确的定位策划指导项目的规划设计是大型商业地产项目避免掉入“定位策划关”这个鬼门关的唯一途径。本文为大家详细分析大型商业房产项目开发的“定位策划”与“规划设计”的关系。

　　今年初我在我的研究文章中指出我国商业地产开发整体形势呈现四个显著特征

　　投入规模大。

　　年全国商业地产投资万亿是我国年国防开支的倍；

　　整体产出坪效低。

　　对全国百强房企持有的近亿平方米的商业物业绩效调研结果显示，仅仅有坪效最高的家房企平均年收入坪效达元，而其余家房企平均年收入坪效不足前者四分之一，其中这百强房企中有高达的房企持有经营的商业物业收入低于盈亏临界点；

　　大佬想逃离。

　　大佬们都受不了，想把包袱甩出去变“轻资产”，最近万达卖卖卖，亿把文旅酒店项目卖光光，不声不响另有个万达广场易主。实际上除以外，许多万达广场是处于盈亏临界点以下的“负资产”；

　　库存去不完新货又增加。

　　名词解释

　　定位策划与规划的各自定义是什么？他们之间有什么区别？

　　“定位”实际上是商业产业定位，是确定在这个项目里面未来做什么？就是经营什么样的商业或产业，外国人叫做“”与“”，翻译过来就是“客户与业态组合定位”与“商场内商业布置”。是通过市场调研确定顾客群体拟引进的商家群体以及这些商家的布置；

　　“策划”的“策”是策动策略，“划”是是战略，是设立目标于与实现目标的方法，“策划”就是研究设定一个什么样的商业目标，然后采用什么样的方法途径与策略来实现这样的目标，是创行业里面从业人员的灵魂了。所以，新形势下的商业地产开发呼唤真正有过商业从业经验的并且真正懂商业的专业人士投身到这个行业里面来，“滥竽充数”的南郭先生需要重新寻找出路了。

　　解决方案

　　准确的达州二手房网上的房产策划指导项目的规划设计是大型商业地产项目避免掉入第一个“鬼门关”的唯一途径。

　　大型商业地产开发项目准确的定位策划需要做的事情包括了商业建筑或城市综合体前期定位策划市场研究商圈研究产品研究商业定位产业定位产品定位经营定位包括三个“锁定”三个“对接”与两个“协调”即锁定顾客锁定商家锁定未来；三个“对接”即对接顾客对接商家对接未来；与竞争对手协调“错位经营”；与非竞争项目协调“互补经营”；可行性研究包括项目各类产品多种盈利模式选择；包括项目开发经营战略规划项目开发管理顶层设计；十年经营测算在内的投入产出预测；物业使用价值研究包括项目上什么样的物业产品符合锁定商家使用需要；什么样的配套设施满足整个项目的运行需要；什么样的功能才能满足顾客需要等等。

　　总之要把客户群的需求研究清楚，把商家需求研究清楚，把未来发展要求研究清楚，把整个项目的运行要求与条件研究清楚，然后把这些需求要求反馈给规划设计与建筑设计，落实到项目的设计建造中去，确保未来建成的物业具备“使用价值”；

　　有了上述定位策划成果作指导，大型商业地产项目在做规划设计过程中一定要全面贯彻这样的定位策划，使得项目规划设计把这些定位策划成果通过规划设计规划出既符合未来引进商家使用要求的，又符合政府要求的规划条件与规范的要求，“规划”是用定位策划要求的规矩规定划出有形事物使之具象化，这样的规划方案才有可能符合未来商家入驻与使用要求。

　　月日日日为报到日地点四川省·成都市

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　　据调查，目前房企营销上的痛点有如下几个方面

　　市场拿地时机销售时机，踩点总是踩错。高价拿地，痛苦卖房。

　　定位客户土地和产品错位，买得起的不喜欢，想买的买不起。

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